경매 상가 분석 샘플
표준 분석 리포트 샘플
핵심 분석에 시세, 낙찰사례, 임대수익, 수익률 계산을 더한 샘플입니다. 실제 사건·주소·이해관계자는 가상 처리했습니다.
69,000원표준 분석 샘플핵심 분석에 시세, 낙찰사례, 임대수익, 수익률 계산을 더한 샘플입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|
| 사건번호 | GL-2026-SAMPLE-001 |
| 관할법원 · 담당계 | 서울권 가상법원 경매7계 |
| 소재지 | 경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호 |
| 건물명 · 호수 | 그린라이프 프라자 제1동 1층 109호 |
| 물건유형 | 근린상가 |
| 경매구분 | 임의경매 |
| 감정평가액 | 524,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 179,732,000원 |
| 감정가 대비 | 34% |
| 입찰보증금 (10%) | 17,973,200원 |
| 다음 매각기일 | 2026-04-08 10:30 |
| 소유자 / 채무자 | 가상 소유자 / 가상 채무자 |
| 채권자 | 가상 은행 |
| 매각조건 | 없음 |
| 전용면적 | 43.29㎡ (13.10평) |
| 대지권면적 | 22.19㎡ (6.71평) |
| 배당요구종기 | 2025-03-03 |
| 위험등급 | A등급 |
| 최적 입찰가 범위 | 시세·낙찰사례 검토 후 산출 |
| 분석일 | 2026-05-14 |
본 보고서는 실제 사건이 아닌 가상 사례입니다. 투자 권유가 아니며, 최종 입찰 전 원문 서류와 금융 조건 확인이 필요합니다.
| 섹션 | 내용 | 목적 |
|---|
| 0 | 표지 | 사건 핵심 요약 |
| 1 | 한눈에 보기 | 권리·시세·입지·수익 요약 |
| 2 | 사건개요 | 매각기일과 기본 조건 |
| 3 | 부동산의 표시 | 면적과 물건 표시 |
| 4 | 권리분석 | 말소기준권리 중심 정리 |
| 5 | 건축물대장 · 등기부등본 | 건물과 권리 기초 |
| 6 | 건물 상태 평가 | 문서 기준 건물 정보 |
| 8 | 지도 위치 · 주동선 | 위치와 반경 동선 |
| 13 | 시세분석 | 자동 맵핑·거래·임대·적정가 |
| 14 | 인근 낙찰사례 | 비교 경매 사례 |
| 15 | 수익률 시뮬레이션 | LTV별 필요 현금과 ROI |
| 17 | 종합판단 | 강점·약점·최종 의견 |
한눈에 보기 (Executive Summary)
| 영역 | 요약 | 상태 |
|---|
| 권리 | 말소기준일 2017-06-02. 기준일 이후 권리는 낙찰 후 말소되는 구조로 정리 | 중요 |
| 인수위험 | 대항력 임차인 없음, 낙찰자 인수 예상금액 0원 | 안전 |
| 가격 | 현재 최저매각가 179,732,000원. 감정가 대비 34% | 확정 |
| 수익 | 월세 2,500,000원 기준. 기존 보증금은 인수 없음으로 제외하고 신규 임대보증금 가정은 별도 표시 | 검증 전 |
| 입지 | 대규모 주거 배후가 있는 1층 근린상가. 동선 검증 후 등급 확정 | 검증 전 |
| 상권 | 항아리형 상권 여부는 물리적 경계와 대체상권 접근성으로 판단 | 검증 전 |
| 결론 | 권리 구조는 양호. 최종 입찰가는 시세·동선·대출 조건 확인 후 확정 | 보류 |
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
|---|
| 사건번호 | GL-2026-SAMPLE-001 | 경매구분 | 임의경매 |
| 관할법원 | 서울권 가상법원 | 담당계 | 경매7계 |
| 담당계 전화 | 000-0000-0000 | 보존등기구분 | 집합 |
| 물건용도 | 근린상가 | 채권자 | 가상 은행 |
| 접수일자 | 2024-12-09 | 경매개시일 | 2024-12-10 |
| 감정평가일 | 2024-12-19 | 배당요구종기 | 2025-03-03 |
| 감정평가액 | 524,000,000원 | 입찰보증금 | 17,973,200원 |
| 말소기준권리 | 2017-06-02 근저당권 | 매각조건 | 없음 |
2-1. 매각기일 이력
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 결과 |
|---|
| 신건 | 2025-08-06 | 524,000,000원 | 100% | 유찰 |
| 2차 | 2025-09-10 | 366,800,000원 | 70% | 유찰 |
| 3차 | 2026-03-04 | 256,760,000원 | 49% | 유찰 |
| 4차 | 2026-04-08 | 179,732,000원 | 34% | 진행 예정 |
| 항목 | 내용 |
|---|
| 소재지 (지번) | 경기 북부 가상시 옥정동 1052-1 |
| 소재지 (도로명) | 경기 북부 가상시 옥정상권로 152 |
| 건물명 | 그린라이프 프라자 제1동 |
| 물건용도 | 근린상가 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 층 | 5층 중 1층 |
| 전유부분 면적 | 43.29㎡ (13.10평) |
| 대지권 면적 | 22.19㎡ (6.71평) |
| 대지권 비율 | 1,249.6㎡ 중 22.19㎡ |
| 보존등기일 | 2017-03-27 |
| 현재 이용상태 | 근린생활시설로 이용 중 |
3-1. 면적 교차검증
| 확인 항목 | 전용면적 | 대지권면적 | 일치 여부 |
|---|
| 경매 원문 | 43.29㎡ (13.10평) | 22.19㎡ (6.71평) | 기준 |
| 감정평가서 | 43.29㎡ | 22.191㎡ | 일치 |
| 건축물대장 | 43.29㎡ | 22.19㎡ | 일치 |
핵심 판단이 물건의 권리분석은 2017-06-02 말소기준권리를 중심으로 보면 됩니다.기준일 이후 가압류·압류·경매개시결정은 낙찰 후 말소되는 구조로 정리되며, 대항력 임차인이 없어 인수 예상금액은 0원입니다.
말소기준일2017-06-02이 날짜 이후 권리는 원칙적으로 낙찰 후 말소 검토
말소기준권리근저당권채권최고액 456,000,000원
인수 예상0원대항력 임차인 없음 기준
4-1. 말소기준권리
| 항목 | 내용 |
|---|
| 말소기준권리 접수일자 | 2017-06-02 |
| 말소기준권리 종류 | 근저당권설정 |
| 말소기준권리자 | 가상 은행 |
| 채권최고액 | 456,000,000원 |
| 판단 설명 | 이 날짜를 기준으로 말소와 인수 여부를 나누어 봅니다. 기준일 이후 권리는 낙찰로 말소되는 구조입니다. |
4-2. 말소기준일 기준 권리 타임라인
| 접수일자 | 등기목적 | 권리자 | 채권액 | 기준 판단 | 처리 |
|---|
| 2017-06-02 | 소유권이전 | 가상 소유자 | - | 소유자 등기 | 참고 |
| 2017-06-02 | 근저당권설정 | 가상 은행 | 456,000,000원 | 말소기준권리 | 말소기준 |
| 2023-08-18 | 가압류 | 가상 채권자 A | 36,507,830원 | 기준일 이후 | 말소 |
| 2024-09-12 | 압류 | 가상 처분청 | - | 기준일 이후 | 말소 |
| 2024-12-10 | 임의경매개시결정 | 가상 은행 | - | 경매 진행 등기 | 말소 |
| 2025-03-19 | 가압류 | 가상 관리회사 | 9,862,280원 | 기준일 이후 | 말소 |
4-3. 임차인 · 점유자 분석
| 항목 | 내용 |
|---|
| 점유자 성명 | 가상 임차법인 |
| 임대차 종류 | 상가 |
| 점유의 권원 | 점포임차인 |
| 전입일 / 사업자등록일 | 2021-07-14 |
| 우선변제기준일 | 2021-07-15 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월세 (차임) | 2,500,000원 |
| 확정일자 | 없음 |
| 배당요구 | 없음 |
| 대항력 여부 | 없음 (사업자등록일이 말소기준일 이후) |
| 환산보증금 | 280,000,000원 |
| 낙찰자 인수금액 | 없음 |
| 명도 난이도 | 쉬움 (대항력 없음) |
| 예상 명도비용 | 2,400,000원 |
4-4. 특수 권리 검토
| 항목 | 판단 | 처리 |
|---|
| 유치권 | 문서상 확인 불가 | 판정 보류 |
| 법정지상권 | 비해당 | 집합건물 상가 기준 |
| 분묘기지권 | 비해당 | 상가건물이므로 해당 없음 |
| 지상권 | 없음 | 등기 기재 기준 |
| 대항력 임차인 | 없음 | 낙찰자 인수 없음 |
4-5. 예상 배당 순서
| 순번 | 종류 | 채권자 | 권리금액 | 배당금액 | 미배당금액 | 낙찰자 인수 |
|---|
| - | 매각대금 | - | - | 179,732,000원 | - | - |
| - | 경매비용 | - | - | 3,769,234원 | - | 최저가 기준 표시 |
| 1 | 근저당 | 가상 은행 | 456,000,000원 | 175,962,766원 | 280,037,234원 | 없음 |
| 2 | 가압류 | 가상 채권자 A | 36,507,830원 | 0원 | 36,507,830원 | 없음 |
| 3 | 압류 | 가상 처분청 | - | 0원 | - | 없음 |
| 4 | 가압류 | 가상 관리회사 | 9,862,280원 | 0원 | 9,862,280원 | 없음 |
4-6. 종합 위험등급
| 체크 항목 | 결과 | 판단 |
|---|
| 인수 권리금액 | 0원 | 안전 |
| 대항력 임차인 | 없음 | 안전 |
| 유치권 | 문서상 확인 불가 | 보류 |
| 법정지상권 | 비해당 | 안전 |
| 명도 난이도 | 쉬움 | 용이 |
| 종합 위험등급 | A등급 | 권리 안전, 명도 용이 |
5-1. 건물 등기부 요약
| 항목 | 내용 |
|---|
| 등기 종류 | 집합 |
| 열람일자 | 2025-07-20 |
| 예상 채권총액 | 805,671,645원 |
| 매각효력 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 명세서 비고 | 근린생활시설 용도 |
5-2. 건축물대장 분석
| 항목 | 내용 |
|---|
| 소재지 | 경기 북부 가상시 옥정동 1052-1 |
| 착공일자 | 2016-03-23 |
| 사용승인일 | 2017-03-27 |
| 건물 연식 | 8년차 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 |
| 지상/지하층수 | 5/2층 |
| 건폐율 | 59.82% |
| 용적률 | 249.9% |
| 위반건축물 여부 | 해당없음 |
| 전용률 (추정) | 66.1% |
5-3. 감정평가서 목록
| 구분 | 소재지 | 면적/구조 | 감정가격 | 보존등기일 |
|---|
| 대지권 | 1층 109호 | 1,249.6㎡ 중 22.19㎡ | 104,800,000원 | 2017-04-06 |
| 건물 | 1층 109호 | 5층 중 1층, 근린생활시설 | 419,200,000원 | 2017-03-27 |
6-1. 감정평가 요항표
본건은 가상시 옥정동 소재 중심도로변에 위치하는 근린상가이며, 주변지역은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 택지지구입니다. 차량 접근과 대중교통 여건은 보통 이상으로 기재되어 있습니다.
6-2. 문서 기준 건물 정보
| 평가항목 | 현황 | 상태 |
|---|
| 사용승인일 | 2017-03-27 | 확정 |
| 건물 연식 | 2017년 준공, 약 8년차 | 확정 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 | 확정 |
| 접면 도로 | 북서측 대로 및 인접 중로 접함 | 확정 |
| 위반건축물 | 해당없음 | 확정 |
6-3. 층수별 투자 판단 (근린상가 가이드 기준)
| 층수 | 투자 판단 | 이 물건 해당 |
|---|
| 1층 | 최우선 투자. 코너 및 주출입구 인접이면 최상. | 해당 |
| 2층 | 수익률 역전 가능. 전용계단/에스컬레이터 확인 필요. | 비해당 |
| 3~4층 | 신중 검토. 병원/학원 등 목적성 업종 한정. | 비해당 |
| 지하/5층 이상 | 회피 권장. 경매 투자 대상에서 제외 검토. | 비해당 |
8-0. 위치 지도
300m500m1km
물건
배후세대 → 정류장
생활동선
위치 지도물건 위치 핀, 반경 300m/500m/1km, 배후세대 동선 표시 영역
8-1. 위치 정보
| 항목 | 내용 |
|---|
| 도로명주소 | 경기 북부 가상시 옥정상권로 152 |
| 지번주소 | 경기 북부 가상시 옥정동 1052-1 |
| 좌표 (위도/경도) | 37.81xxx, 127.09xxx |
| 관할 주민센터 | 가상4동주민센터 |
| 법원 위치 | 서울권 가상법원 |
| 입찰 시간 | 오전입찰 10:30~11:50 / 개찰 12:00 |
13-1. 입찰가 판단
| 산출 항목 | 값 | 판단 |
|---|
| 반영 사례 | 임대 6건 · 매매 2건 · 권리금 1건 | 상층부/면적 차이 큰 사례 2건 제외 |
| 기준 임대평단 | 16.4만원/평 | 1층 전면·주동선 사례 중심 |
| 대상면적 환산 월세 | 약 2,150,000원 | 13.1평 × 16.4만원 |
| 문서상 차임 비교 | 2,500,000원 | 주변 사례보다 높은 편, 재임대 시 보수값 필요 |
| 수익환원 적정가 | 약 3.2억 ~ 3.8억 | 환원이율 6.8%~7.8% 범위 |
| 입찰 검토구간 | 2.35억 ~ 2.95억 | 비용·공실·대출조건 반영 전 가상 샘플 |
13-2. 거래 사례 조회
| 단계 | 결과 | 상태 |
|---|
| 해당 건물 거래 이력 | 0건 | 확정 |
| 반경 200m 유사 상가 | 검증 전 | 보류 |
| 반경 500m | 검증 전 | 보류 |
| 반경 1km | 검증 전 | 보류 |
| 행정구역 전체 | 검증 전 | 보류 |
13-3. 임대 시세
| 항목 | 금액 | 상태 |
|---|
| 기존 임차 보증금 | 30,000,000원 | 대항력 없음 - 수입 제외 |
| 신규 임대보증금 가정 | 30,000,000원 | 재임대 후 유입 가정 |
| 월세 | 2,500,000원 | 문서상 차임 |
| 보증금 전환수익 | 1,500,000원/년 | 30,000,000원 × 5.0% |
| 환산 월임대료 | 2,625,000원 | 월세 + 보증금 전환수익 월환산 |
| 유사 임대료 범위 | 검증 전 | 보류 |
13-4. 적정가 산정
| 산정법 | 가중치 | 결과 |
|---|
| 실거래가비교법 | 40% | 검증 전 |
| 수익환원법(직접환원) | 30% | 안정화 NOI 26,932,500원 ÷ 환원이율 5.0% = 538,650,000원 |
| 낙찰가율역산법 | 30% | 비교 사례 확장 후 산출 |
| 가중평균 적정가 | 100% | 전 항목 확인 후 산출 |
13-5. 수익률별 적정가치 역산
| 수익률 | 3.2% | 4.0% | 4.3% | 5.0% | 6.0% | 8.0% |
|---|
| NOI 기준 적정가치 | 841,640,625원 | 673,312,500원 | 626,337,209원 | 538,650,000원 | 448,875,000원 | 336,656,250원 |
13-6. 경매 관행식 매매수익률 검산
| 기준 | 가격 | 계산식 | 매매수익률 | 순수익률 | 해석 |
|---|
| 최저가 기준 | 179,732,000원 | (30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (179,732,000원 - 30,000,000원) | 40.1% | 15.0% | 경매가 낮아 지표가 높게 나오는 구간 |
| 샘플 입찰가 | 180,000,000원 | (30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (180,000,000원 - 30,000,000원) | 40.0% | 15.0% | LTV 시뮬레이션 기준 |
| NOI 5.0% 수익가치 | 538,650,000원 | (30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (538,650,000원 - 30,000,000원) | 11.8% | 5.0% | 수익환원법 기준 |
| NOI 6.0% 요구수익 | 448,875,000원 | (30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (448,875,000원 - 30,000,000원) | 14.3% | 6.0% | 보수적 입찰 상한 참고 |
| 입찰일 | 사건번호 | 물건 요약 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|
| 2026-03-18 | 2024-3490 (1) | 가상시 평화로 2층 201호 | 517,000,000원 | 245,000,000원 | 47% |
| 2026-03-18 | 2024-3490 (4) | 가상시 평화로 3층 303호 | 535,000,000원 | 220,000,000원 | 41% |
| 2026-03-18 | 2025-2852 (1) | 가상시 덕계동 센트럴타워 2층 | 587,000,000원 | 281,500,000원 | 48% |
| 2026-03-04 | 2024-82592 (11) | 가상시 옥정동 골드타워 1층 | 480,000,000원 | 116,000,011원 | 24% |
| 2026-02-24 | 2025-696 (1) | 가상시 옥정동 듀클래스 1층 | 657,000,000원 | 78,000,000원 | 12% |
14-1. 인근 진행 물건 현황
| 구분 | 사건번호 | 위치 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저가 | 진행 |
|---|
| 서울권2 | 2025-3848 (1) | 가상시 덕계동 | 근린상가 | 2026-04-07 | 367,000,000원 | 367,000,000원 | 진행 |
| 서울권2 | 2025-71539 (1) | 가상시 광사동 | 근린상가 | 2026-04-07 | 359,000,000원 | 123,137,000원 | 진행 |
| 서울권7 | 2024-6987 (1) | 가상시 옥정상권로 | 근린상가 | 2026-04-08 | 524,000,000원 | 179,732,000원 | 진행 |
15-1. 공통 기준값
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|
| 입찰가 기준 | 180,000,000원 | 샘플 기준가 |
| 취득세+지방교육세+농특세 (4.6%) | 8,280,000원 | 2026년 기준 |
| 법무사 수수료 | 500,000원 | 추정 |
| 예상 명도비용 | 2,400,000원 | 13.1평 기준 추정 |
| 미납관리비 | 검증 전 | 보류 |
| 예비비 (2%) | 3,600,000원 | 추정 |
| 기존 임차인 보증금 | 30,000,000원 | 대항력 없음 - 수입 제외 |
| 신규 임대보증금 가정 | 30,000,000원 | 재임대 후 유입 가정 |
| 월세 가정 | 2,500,000원 | 문서상 차임 |
| 연 임대총수입(GPI) | 31,500,000원 | 월세×12 + 보증금×5.0% |
| 공실/미수 손실 | 1,575,000원 | GPI의 5.0% 차감 |
| 운영경비 | 2,992,500원 | 유효총수입의 10.0% 차감 |
| 안정화 NOI | 26,932,500원 | 수익환원법 기준 |
| 관행식 매매수익률 | 40.0% | (보증금+연월세)/(입찰가-보증금) |
| 대출 금리 (가정) | 5.5% (연) | 금융기관 확인 전 |
15-2. LTV별 시나리오 매트릭스 (개인 기준)
| 구분 | LTV 0% | LTV 60% | LTV 70% | LTV 80% | LTV 90% |
|---|
| 입찰가 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 취득/명도/예비비 합계 | 14,780,000원 | 14,780,000원 | 14,780,000원 | 14,780,000원 | 14,780,000원 |
| 대출금 | 0원 | 108,000,000원 | 126,000,000원 | 144,000,000원 | 162,000,000원 |
| 자기자본 (입찰가 - 대출) | 180,000,000원 | 72,000,000원 | 54,000,000원 | 36,000,000원 | 18,000,000원 |
| 낙찰 시 필요 현금 | 194,780,000원 | 86,780,000원 | 68,780,000원 | 50,780,000원 | 32,780,000원 |
| 신규 임대보증금 회수 가정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 임대 안정화 후 실투입금 | 164,780,000원 | 56,780,000원 | 38,780,000원 | 20,780,000원 | 2,780,000원 |
| 연 임대총수입(GPI) | 31,500,000원 | 31,500,000원 | 31,500,000원 | 31,500,000원 | 31,500,000원 |
| 안정화 NOI (이자 전) | 26,932,500원 | 26,932,500원 | 26,932,500원 | 26,932,500원 | 26,932,500원 |
| 연간 이자 (5.5%) | 0원 | 5,940,000원 | 6,930,000원 | 7,920,000원 | 8,910,000원 |
| 순현금흐름 (NOI - 이자) | 26,932,500원 | 20,992,500원 | 20,002,500원 | 19,012,500원 | 18,022,500원 |
| 자기자본 ROI (낙찰시 현금 기준) | 13.8% | 24.2% | 29.1% | 37.4% | 55.0% |
| 자기자본 ROI (임대 안정화 후) | 16.3% | 37.0% | 51.6% | 91.5% | 648.3% |
| 레버리지 판단 | 무차입 | 검토 | 검토 | 주의 | 고위험 |
17-1. SWOT 분석
| 구분 | 긍정 요인 | 부정 요인 |
|---|
| 물건 자체 | S: 1층 상가, 월세 기반 수익 검토 가능, 감정가 대비 낮은 최저가 | W: 기존 보증금은 인수 없음으로 수익 계산 제외, 상권·시세 검증 전 |
| 외부 | O: 대규모 주거 배후, 근린상업지역, 생활밀착 업종 가능 | T: 유사 물건 공급과잉, 상가 시세 하락, 대출 조건 변동 |
17-2. 최종 투자 의견
| 항목 | 내용 |
|---|
| 판정 | 보류 - 상권·시세·동선 검증 후 재판정 |
| 최적 입찰가 범위 | 시세·낙찰사례 검토 후 산출 |
| 추천 활용 업종 | 1층 근린상가: 음식점, 카페, 편의점, 미용실 등 검토 |
| 핵심 근거 | 1층 상가, 월세 기반 NOI 산정 가능, 권리 인수 위험 낮음 |
| 주의 근거 | 기존 보증금은 인수 없음으로 수익 계산 제외, 유사 거래가·배후세대·체납관리비 검증 전 |
| 보류 사항 | 상권분석, 배후세대, 시세분석, 개발계획, 대출조건 |