경매 상가 분석 샘플

전체 분석 리포트 샘플

지도, 주동선, 배후세대, 상권, 개발계획, 자동 맵핑까지 포함한 샘플입니다. 실제 사건·주소·이해관계자는 가상 처리했습니다.

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GREEDLIFE AUCTION REPORT

전체 분석 리포트 샘플

서울권 가상법원 · 경매7계 · [ GL-2026-SAMPLE-001 ]

A등급
항목내용
사건번호GL-2026-SAMPLE-001
관할법원 · 담당계서울권 가상법원 경매7계
소재지경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호
건물명 · 호수그린라이프 프라자 제1동 1층 109호
물건유형근린상가
경매구분임의경매
감정평가액524,000,000원
현재 최저매각가179,732,000원
감정가 대비34%
입찰보증금 (10%)17,973,200원
다음 매각기일2026-04-08 10:30
소유자 / 채무자가상 소유자 / 가상 채무자
채권자가상 은행
매각조건없음
전용면적43.29㎡ (13.10평)
대지권면적22.19㎡ (6.71평)
배당요구종기2025-03-03
위험등급A등급
최적 입찰가 범위시세·낙찰사례 검토 후 산출
분석일2026-05-14

본 보고서는 실제 사건이 아닌 가상 사례입니다. 투자 권유가 아니며, 최종 입찰 전 원문 서류와 금융 조건 확인이 필요합니다.

목차

분석 목차

섹션내용목적
0표지사건 핵심 요약
1한눈에 보기권리·시세·입지·수익 요약
2사건개요매각기일과 기본 조건
3부동산의 표시면적과 물건 표시
4권리분석말소기준권리 중심 정리
5건축물대장 · 등기부등본건물과 권리 기초
6건물 상태 평가문서 기준 건물 정보
8지도 위치 · 주동선위치와 반경 동선
9배후세대 분석주거 배후권역
10주동선보행·차량 동선 가설
11항아리상권물리적 경계와 독점성
12개발계획 · 입지입지 등급 판단
13시세분석자동 맵핑·거래·임대·적정가
14인근 낙찰사례비교 경매 사례
15수익률 시뮬레이션LTV별 필요 현금과 ROI
16세금 · 비용취득·숨은 비용
17종합판단강점·약점·최종 의견
18부록보고서 읽는 법
섹션 1

한눈에 보기 (Executive Summary)

영역요약상태
권리말소기준일 2017-06-02. 기준일 이후 권리는 낙찰 후 말소되는 구조로 정리중요
인수위험대항력 임차인 없음, 낙찰자 인수 예상금액 0원안전
가격현재 최저매각가 179,732,000원. 감정가 대비 34%확정
수익월세 2,500,000원 기준. 기존 보증금은 인수 없음으로 제외하고 신규 임대보증금 가정은 별도 표시검증 전
입지대규모 주거 배후가 있는 1층 근린상가. 동선 검증 후 등급 확정검증 전
상권항아리형 상권 여부는 물리적 경계와 대체상권 접근성으로 판단검증 전
결론권리 구조는 양호. 최종 입찰가는 시세·동선·대출 조건 확인 후 확정보류
섹션 2

사건개요

항목내용항목내용
사건번호GL-2026-SAMPLE-001경매구분임의경매
관할법원서울권 가상법원담당계경매7계
담당계 전화000-0000-0000보존등기구분집합
물건용도근린상가채권자가상 은행
접수일자2024-12-09경매개시일2024-12-10
감정평가일2024-12-19배당요구종기2025-03-03
감정평가액524,000,000원입찰보증금17,973,200원
말소기준권리2017-06-02 근저당권매각조건없음

2-1. 매각기일 이력

회차매각기일최저매각가감정가 대비결과
신건2025-08-06524,000,000원100%유찰
2차2025-09-10366,800,000원70%유찰
3차2026-03-04256,760,000원49%유찰
4차2026-04-08179,732,000원34%진행 예정
섹션 3

부동산의 표시

항목내용
소재지 (지번)경기 북부 가상시 옥정동 1052-1
소재지 (도로명)경기 북부 가상시 옥정상권로 152
건물명그린라이프 프라자 제1동
물건용도근린상가
구조철근콘크리트구조
층5층 중 1층
전유부분 면적43.29㎡ (13.10평)
대지권 면적22.19㎡ (6.71평)
대지권 비율1,249.6㎡ 중 22.19㎡
보존등기일2017-03-27
현재 이용상태근린생활시설로 이용 중

3-1. 면적 교차검증

확인 항목전용면적대지권면적일치 여부
경매 원문43.29㎡ (13.10평)22.19㎡ (6.71평)기준
감정평가서43.29㎡22.191㎡일치
건축물대장43.29㎡22.19㎡일치
섹션 4

권리분석

핵심 판단이 물건의 권리분석은 2017-06-02 말소기준권리를 중심으로 보면 됩니다.

기준일 이후 가압류·압류·경매개시결정은 낙찰 후 말소되는 구조로 정리되며, 대항력 임차인이 없어 인수 예상금액은 0원입니다.

말소기준일2017-06-02이 날짜 이후 권리는 원칙적으로 낙찰 후 말소 검토
말소기준권리근저당권채권최고액 456,000,000원
인수 예상0원대항력 임차인 없음 기준

4-1. 말소기준권리

항목내용
말소기준권리 접수일자2017-06-02
말소기준권리 종류근저당권설정
말소기준권리자가상 은행
채권최고액456,000,000원
판단 설명이 날짜를 기준으로 말소와 인수 여부를 나누어 봅니다. 기준일 이후 권리는 낙찰로 말소되는 구조입니다.

4-2. 말소기준일 기준 권리 타임라인

접수일자등기목적권리자채권액기준 판단처리
2017-06-02소유권이전가상 소유자-소유자 등기참고
2017-06-02근저당권설정가상 은행456,000,000원말소기준권리말소기준
2023-08-18가압류가상 채권자 A36,507,830원기준일 이후말소
2024-09-12압류가상 처분청-기준일 이후말소
2024-12-10임의경매개시결정가상 은행-경매 진행 등기말소
2025-03-19가압류가상 관리회사9,862,280원기준일 이후말소

4-3. 임차인 · 점유자 분석

항목내용
점유자 성명가상 임차법인
임대차 종류상가
점유의 권원점포임차인
전입일 / 사업자등록일2021-07-14
우선변제기준일2021-07-15
보증금30,000,000원
월세 (차임)2,500,000원
확정일자없음
배당요구없음
대항력 여부없음 (사업자등록일이 말소기준일 이후)
환산보증금280,000,000원
낙찰자 인수금액없음
명도 난이도쉬움 (대항력 없음)
예상 명도비용2,400,000원

4-4. 특수 권리 검토

항목판단처리
유치권문서상 확인 불가판정 보류
법정지상권비해당집합건물 상가 기준
분묘기지권비해당상가건물이므로 해당 없음
지상권없음등기 기재 기준
대항력 임차인없음낙찰자 인수 없음

4-5. 예상 배당 순서

순번종류채권자권리금액배당금액미배당금액낙찰자 인수
-매각대금--179,732,000원--
-경매비용--3,769,234원-최저가 기준 표시
1근저당가상 은행456,000,000원175,962,766원280,037,234원없음
2가압류가상 채권자 A36,507,830원0원36,507,830원없음
3압류가상 처분청-0원-없음
4가압류가상 관리회사9,862,280원0원9,862,280원없음

4-6. 종합 위험등급

체크 항목결과판단
인수 권리금액0원안전
대항력 임차인없음안전
유치권문서상 확인 불가보류
법정지상권비해당안전
명도 난이도쉬움용이
종합 위험등급A등급권리 안전, 명도 용이
섹션 5

건축물대장 · 등기부등본

5-1. 건물 등기부 요약

항목내용
등기 종류집합
열람일자2025-07-20
예상 채권총액805,671,645원
매각효력해당사항없음
지상권 개요해당사항없음
명세서 비고근린생활시설 용도

5-2. 건축물대장 분석

항목내용
소재지경기 북부 가상시 옥정동 1052-1
착공일자2016-03-23
사용승인일2017-03-27
건물 연식8년차
구조철근콘크리트구조
주용도제2종근린생활시설
지상/지하층수5/2층
건폐율59.82%
용적률249.9%
위반건축물 여부해당없음
전용률 (추정)66.1%

5-3. 감정평가서 목록

구분소재지면적/구조감정가격보존등기일
대지권1층 109호1,249.6㎡ 중 22.19㎡104,800,000원2017-04-06
건물1층 109호5층 중 1층, 근린생활시설419,200,000원2017-03-27
섹션 6

건물 상태 평가

6-1. 감정평가 요항표

본건은 가상시 옥정동 소재 중심도로변에 위치하는 근린상가이며, 주변지역은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 택지지구입니다. 차량 접근과 대중교통 여건은 보통 이상으로 기재되어 있습니다.

6-2. 문서 기준 건물 정보

평가항목현황상태
사용승인일2017-03-27확정
건물 연식2017년 준공, 약 8년차확정
구조철근콘크리트구조확정
접면 도로북서측 대로 및 인접 중로 접함확정
위반건축물해당없음확정

6-3. 층수별 투자 판단 (근린상가 가이드 기준)

층수투자 판단이 물건 해당
1층최우선 투자. 코너 및 주출입구 인접이면 최상.해당
2층수익률 역전 가능. 전용계단/에스컬레이터 확인 필요.비해당
3~4층신중 검토. 병원/학원 등 목적성 업종 한정.비해당
지하/5층 이상회피 권장. 경매 투자 대상에서 제외 검토.비해당
섹션 8

지도 위치 · 주동선

8-0. 위치 지도

300m500m1km
물건
배후세대 → 정류장
생활동선
위치 지도물건 위치 핀, 반경 300m/500m/1km, 배후세대 동선 표시 영역

8-1. 위치 정보

항목내용
도로명주소경기 북부 가상시 옥정상권로 152
지번주소경기 북부 가상시 옥정동 1052-1
좌표 (위도/경도)37.81xxx, 127.09xxx
관할 주민센터가상4동주민센터
법원 위치서울권 가상법원
입찰 시간오전입찰 10:30~11:50 / 개찰 12:00

8-2. 주동선 분석

동선 유형경로판단
출근 동선배후 아파트 -> 버스정류장/주요 도로지도 검증 전
퇴근 동선버스정류장/주요 도로 -> 배후 아파트지도 검증 전
생활 동선아파트 -> 마트/병원/학교지도 검증 전
차량 동선인접 대로 및 상가 진입로검증 전
섹션 9

배후세대 분석

9-0. 배후세대 위치 지도

300m500m1km
물건
배후세대 → 정류장
생활동선
반경 1km 배후세대 지도단지·세대수·물리적 경계 표시 영역
반경아파트 세대비아파트 세대총 세대등급
300m검증 전검증 전검증 전보류
500m검증 전검증 전검증 전보류
1km검증 전검증 전검증 전보류
3km검증 전검증 전검증 전보류

9-1. 배후세대 등급 기준

등급세대수 기준판단
A급3,000세대 이상 + 역세권최우선 투자
B급1,000~3,000세대투자 검토
C급500~1,000세대신중 검토
D급500세대 미만투자 기피
섹션 10

주동선

10-1. 교통환경

항목내용상태
차량 접근인접 대로 및 상가 진입로 이용 가능검증 전
대중교통인근 노선버스 정류장 이용 가능 권역검증 전

10-2. 주동선 분석

동선 유형경로판단
출근 동선배후 아파트 -> 버스정류장/주요 도로지도 검증 전
퇴근 동선버스정류장/주요 도로 -> 배후 아파트지도 검증 전
생활 동선아파트 -> 마트/병원/학교지도 검증 전
차량 동선인접 대로 및 상가 진입로검증 전
섹션 11

항아리상권

11-1. 물리적 경계 분석

300m500m1km
물건
배후세대 → 정류장
생활동선
상권 경계 지도하천·대로·공원·주거단지 경계와 대체상권 접근성 표시 영역
방향경계 요소유형차단 강도
북하천·공원 등 물리 경계 검증 전보류보류
남주거단지 진입 동선 검증 전보류보류
동대체상권 접근성 검증 전보류보류
서대로변 차단성 검증 전보류보류

11-2. 항아리상권 등급 기준

등급조건투자 판단
S3면 이상 물리적 차단 + 5,000가구 이상 + 대체상권 없음 + 신규공급 불가최우선
A2면 이상 차단 + 5,000가구 이상 + 대체상권 제한적적극 검토
B부분 차단 + 3,000~5,000가구조건부
C차단 없음 또는 3,000가구 미만해당 없음
섹션 12

개발계획 · 입지

항목내용상태
개발계획공개 고시 확인 전보류
역세권버스 중심 권역으로 우선 분류검증 전
토지이용계획근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역확정

12-1. 입지등급 산정

등급조건이 물건
A급지하철 100~250m + 대로변 + 배후 1,000세대+해당 여부 보류
B급2차 역세권 or 버스환승 + 주거밀집검증 전
C급500~1,000세대, 비역세권검증 전
D급500세대 미만, 인구 감소 지역해당 없음
섹션 13

시세분석

13-1. 자동 시세 맵핑

자동 수집 샘플11건반경 550m 비교 사례
반영 임대평단16.4만1층 전면 사례 중심
환산 월세215만13.1평 기준
검토 입찰가2.35~2.95억비용 반영 전
대상1층 109호
R1
R2
R3
R4
P1
R5
S1
R6
R7
S2
X1
임대1층 · 전용 12.8평2,000 / 220만@17.2만대로변 · 관리 24만
임대1층 · 전용 15.4평3,000 / 260만@16.9만전면 노출 · 권리 협의
임대2층 · 전용 20.1평2,000 / 190만@9.5만이면 접근 · 관리 30만
임대1층 · 전용 9.8평1,000 / 180만@18.4만소형 점포 · 권리 2천
권리1층 · 전용 11.7평2,000 / 200만권리 3천유동인구 지점
제외3층 · 전용 30.0평3,000 / 210만@7.0만상층부 · 계산 제외
매매1층 · 전용 13.6평매매 4.2억월세 230만임대중 · 환산 6.6%
임대1층 · 전용 16.2평2,000 / 290만@17.9만역 동선 · 관리 35만
임대1층 · 전용 18.4평3,000 / 310만@16.8만병원 동선 · 관리 42만
매매1층 · 전용 17.2평매매 5.1억월세 280만코너형 · 환산 6.1%
제외4층 · 전용 42.3평5,000 / 370만@8.7만면적·층수 차이 큼
임대 사례매매 사례권리금 사례계산 제외
산출 항목자동 산출값판단
반영 사례임대 6건 · 매매 2건 · 권리금 1건상층부/면적 차이 큰 사례 2건 제외
기준 임대평단16.4만원/평1층 전면·주동선 사례 중심
대상면적 환산 월세약 2,150,000원13.1평 × 16.4만원
문서상 차임 비교2,500,000원주변 사례보다 높은 편, 재임대 시 보수값 필요
수익환원 적정가약 3.2억 ~ 3.8억환원이율 6.8%~7.8% 범위
입찰 검토구간2.35억 ~ 2.95억비용·공실·대출조건 반영 전 가상 샘플

13-2. 거래 사례 조회

단계결과상태
해당 건물 거래 이력0건확정
반경 200m 유사 상가검증 전보류
반경 500m검증 전보류
반경 1km검증 전보류
행정구역 전체검증 전보류

13-3. 임대 시세

항목금액상태
기존 임차 보증금30,000,000원대항력 없음 - 수입 제외
신규 임대보증금 가정30,000,000원재임대 후 유입 가정
월세2,500,000원문서상 차임
보증금 전환수익1,500,000원/년30,000,000원 × 5.0%
환산 월임대료2,625,000원월세 + 보증금 전환수익 월환산
유사 임대료 범위검증 전보류

13-4. 적정가 산정

산정법가중치결과
실거래가비교법40%검증 전
수익환원법(직접환원)30%안정화 NOI 26,932,500원 ÷ 환원이율 5.0% = 538,650,000원
낙찰가율역산법30%비교 사례 확장 후 산출
가중평균 적정가100%전 항목 확인 후 산출

13-5. 수익률별 적정가치 역산

수익률3.2%4.0%4.3%5.0%6.0%8.0%
NOI 기준 적정가치841,640,625원673,312,500원626,337,209원538,650,000원448,875,000원336,656,250원

13-6. 경매 관행식 매매수익률 검산

기준가격계산식매매수익률순수익률해석
최저가 기준179,732,000원(30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (179,732,000원 - 30,000,000원)40.1%15.0%경매가 낮아 지표가 높게 나오는 구간
샘플 입찰가180,000,000원(30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (180,000,000원 - 30,000,000원)40.0%15.0%LTV 시뮬레이션 기준
NOI 5.0% 수익가치538,650,000원(30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (538,650,000원 - 30,000,000원)11.8%5.0%수익환원법 기준
NOI 6.0% 요구수익448,875,000원(30,000,000원 + 30,000,000원) ÷ (448,875,000원 - 30,000,000원)14.3%6.0%보수적 입찰 상한 참고
섹션 14

인근 낙찰사례

입찰일사건번호물건 요약감정가낙찰가낙찰가율
2026-03-182024-3490 (1)가상시 평화로 2층 201호517,000,000원245,000,000원47%
2026-03-182024-3490 (4)가상시 평화로 3층 303호535,000,000원220,000,000원41%
2026-03-182025-2852 (1)가상시 덕계동 센트럴타워 2층587,000,000원281,500,000원48%
2026-03-042024-82592 (11)가상시 옥정동 골드타워 1층480,000,000원116,000,011원24%
2026-02-242025-696 (1)가상시 옥정동 듀클래스 1층657,000,000원78,000,000원12%

14-1. 인근 진행 물건 현황

구분사건번호위치용도매각기일감정가최저가진행
서울권22025-3848 (1)가상시 덕계동근린상가2026-04-07367,000,000원367,000,000원진행
서울권22025-71539 (1)가상시 광사동근린상가2026-04-07359,000,000원123,137,000원진행
서울권72024-6987 (1)가상시 옥정상권로근린상가2026-04-08524,000,000원179,732,000원진행
섹션 15

수익률 시뮬레이션

15-1. 공통 기준값

항목값비고
입찰가 기준180,000,000원샘플 기준가
취득세+지방교육세+농특세 (4.6%)8,280,000원2026년 기준
법무사 수수료500,000원추정
예상 명도비용2,400,000원13.1평 기준 추정
미납관리비검증 전보류
예비비 (2%)3,600,000원추정
기존 임차인 보증금30,000,000원대항력 없음 - 수입 제외
신규 임대보증금 가정30,000,000원재임대 후 유입 가정
월세 가정2,500,000원문서상 차임
연 임대총수입(GPI)31,500,000원월세×12 + 보증금×5.0%
공실/미수 손실1,575,000원GPI의 5.0% 차감
운영경비2,992,500원유효총수입의 10.0% 차감
안정화 NOI26,932,500원수익환원법 기준
관행식 매매수익률40.0%(보증금+연월세)/(입찰가-보증금)
대출 금리 (가정)5.5% (연)금융기관 확인 전

15-2. LTV별 시나리오 매트릭스 (개인 기준)

구분LTV 0%LTV 60%LTV 70%LTV 80%LTV 90%
입찰가180,000,000원180,000,000원180,000,000원180,000,000원180,000,000원
취득/명도/예비비 합계14,780,000원14,780,000원14,780,000원14,780,000원14,780,000원
대출금0원108,000,000원126,000,000원144,000,000원162,000,000원
자기자본 (입찰가 - 대출)180,000,000원72,000,000원54,000,000원36,000,000원18,000,000원
낙찰 시 필요 현금194,780,000원86,780,000원68,780,000원50,780,000원32,780,000원
신규 임대보증금 회수 가정30,000,000원30,000,000원30,000,000원30,000,000원30,000,000원
임대 안정화 후 실투입금164,780,000원56,780,000원38,780,000원20,780,000원2,780,000원
연 임대총수입(GPI)31,500,000원31,500,000원31,500,000원31,500,000원31,500,000원
안정화 NOI (이자 전)26,932,500원26,932,500원26,932,500원26,932,500원26,932,500원
연간 이자 (5.5%)0원5,940,000원6,930,000원7,920,000원8,910,000원
순현금흐름 (NOI - 이자)26,932,500원20,992,500원20,002,500원19,012,500원18,022,500원
자기자본 ROI (낙찰시 현금 기준)13.8%24.2%29.1%37.4%55.0%
자기자본 ROI (임대 안정화 후)16.3%37.0%51.6%91.5%648.3%
레버리지 판단무차입검토검토주의고위험
섹션 16

세금 · 비용

16-1. 취득 시 세금 (2026년 기준)

세목세율개인법인매매사업자
취득세4.0%7,200,000원7,200,000원7,200,000원
지방교육세0.4%720,000원720,000원720,000원
농어촌특별세0.2%360,000원360,000원360,000원
합계4.6%8,280,000원8,280,000원8,280,000원
부가세 환급-불가가능 (일반과세)가능

16-2. 숨은 비용 체크

#비용 항목금액비고
1취득세 4.6%8,280,000원필수
2체납관리비 (공용부분)검증 전보류
3명도비용2,400,000원면적 기준 추정
4법무사 수수료500,000원추정
5중개수수료검증 전임대 시 발생
6화재보험검증 전취득 후 가입 권장
7사업자등록-낙찰 후 진행
합계취득세+법무+명도+예비14,780,000원체납관리비 제외
섹션 17

종합판단

17-1. SWOT 분석

구분긍정 요인부정 요인
물건 자체S: 1층 상가, 월세 기반 수익 검토 가능, 감정가 대비 낮은 최저가W: 기존 보증금은 인수 없음으로 수익 계산 제외, 상권·시세 검증 전
외부O: 대규모 주거 배후, 근린상업지역, 생활밀착 업종 가능T: 유사 물건 공급과잉, 상가 시세 하락, 대출 조건 변동

17-2. 피해야 할 물건 체크

경고 항목해당 여부판단
지하층/5층 이상아니오 (1층)해당 없음
테마상가아니오 (근린생활시설)해당 없음
나홀로 상가검증 전보류
주동선 벗어남검증 전보류
권리금 없음검증 전보류
신도시 공급과잉검증 전보류

17-3. 100점 체크리스트

#평가항목점수 (/10)근거
1권리 안전성8인수 권리금액 0원 기준
2입지/접근성검증 전동선 확인 후 평가
3시세 대비 가격검증 전거래 사례 확인 후 평가
4수익률7NOI 기준 수익환원법 + 관행식 매매수익률 병행 산정
5개발 호재검증 전공개 고시 확인 후 평가
6배후세대검증 전주거권역 확인 후 평가
7주동선검증 전지도 기반 경로 확인 후 평가
8건물 상태/층수71층 상가, 2017년 준공
9명도 용이성7대항력 없음 기준
10환금성검증 전낙찰가율 확장 조회 필요
합계총점검증 전전 항목 확인 후 산출 가능

17-4. 최종 투자 의견

항목내용
판정보류 - 상권·시세·동선 검증 후 재판정
최적 입찰가 범위시세·낙찰사례 검토 후 산출
추천 활용 업종1층 근린상가: 음식점, 카페, 편의점, 미용실 등 검토
핵심 근거1층 상가, 월세 기반 NOI 산정 가능, 권리 인수 위험 낮음
주의 근거기존 보증금은 인수 없음으로 수익 계산 제외, 유사 거래가·배후세대·체납관리비 검증 전
보류 사항상권분석, 배후세대, 시세분석, 개발계획, 대출조건
섹션 18

부록

부록 A. 보고서 읽는 법

표기의미
확정문서에 숫자나 권리관계가 명확하게 표시된 항목
검증 전지도·거래·동선 확인이 완료되기 전까지 판단하지 않는 항목
보류입찰가 또는 투자 판단에 영향을 줄 수 있어 결론을 미루는 항목