경매 상가 분석 샘플

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GREEDLIFE AUCTION REPORT

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서울권 가상법원 경매7계 · [ GL-2026-SAMPLE-001 ]

A등급
항목내용항목내용
사건번호GL-2026-SAMPLE-001관할법원 · 담당계서울권 가상법원 경매7계
소재지경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호건물명 · 호수그린라이프 프라자 제1동 1층 109호
물건유형근린상가경매구분임의경매
감정평가액524,000,000원현재 최저매각가179,732,000원
감정가 대비34%입찰보증금 (10%)17,973,200원
다음 매각기일2026-04-08 10:30소유자 / 채무자가상 소유자 / 가상 채무자
채권자가상 은행매각조건없음
전용면적43.29㎡ (13.10평)대지권면적22.19㎡ (6.71평)
배당요구종기2025-03-03위험등급A등급
최적 입찰가 범위시세·낙찰사례 검토 후 산출분석일2026-05-14

본 샘플은 비식별 공개 샘플 데이터를 실제 결과지 양식에 맞춰 구성한 예시입니다. 실제 결제 후에는 입력한 사건번호 기준으로 원문 서류, 지도, 검증 비교매물, 수익률 검산이 다시 생성됩니다.

목차

분석 목차

섹션내용목적
섹션 0표지사건 핵심 요약
섹션 1한눈에 보기권리·시세·입지·수익 요약
섹션 2사건개요매각기일과 기본 조건
섹션 3부동산의 표시면적과 물건 표시
섹션 4권리분석말소기준권리 중심 정리
섹션 5건축물대장 · 등기부등본건물과 권리 기초
섹션 6건물 상태 평가문서 기준 건물 정보
섹션 8지도 위치대상 좌표와 주변 반경
섹션 12개발계획 · 뉴스출처가 있는 개발·입지 이슈
섹션 13시세분석자동 시세맵핑·임대·적정가
섹션 14인근 낙찰사례비교 경매 사례
섹션 17종합판단강점·약점·최종 의견
섹션 1

한눈에 보기 (Executive Summary)

영역요약상태
권리말소기준일 2017-06-02. 기준일 이후 권리는 낙찰 후 말소되는 구조로 정리중요
인수위험대항력 임차인 없음, 낙찰자 인수 예상금액 0원안전
가격현재 최저매각가 179,732,000원. 감정가 대비 34%확정
섹션 2

사건개요

항목내용항목내용
사건번호GL-2026-SAMPLE-001경매구분임의경매
관할법원서울권 가상법원담당계경매7계
담당계 전화000-0000-0000보존등기구분집합
물건용도근린상가채권자가상 은행
접수일자2024-12-09경매개시일2024-12-10
감정평가일2024-12-19배당요구종기2025-03-03
감정평가액524,000,000원입찰보증금17,973,200원
말소기준권리2017-06-02 근저당권매각조건없음

2-1. 매각기일 이력

회차매각기일최저매각가감정가 대비결과
신건2025-08-06524,000,000원100%유찰
2차2025-09-10366,800,000원70%유찰
3차2026-03-04256,760,000원49%유찰
4차2026-04-08179,732,000원34%진행 예정
섹션 3

부동산의 표시

항목내용항목내용
소재지 (지번)경기 북부 가상시 옥정동 1052-1소재지 (도로명)경기 북부 가상시 옥정상권로 152
건물명그린라이프 프라자 제1동물건용도근린상가
구조철근콘크리트구조층5층 중 1층
전유부분 면적43.29㎡ (13.10평)대지권 면적22.19㎡ (6.71평)
대지권 비율1,249.6㎡ 중 22.19㎡보존등기일2017-03-27
현재 이용상태근린생활시설로 이용 중

3-1. 면적 교차검증

확인 항목전용면적대지권면적일치 여부
경매 원문43.29㎡ (13.10평)22.19㎡ (6.71평)기준
감정평가서43.29㎡22.191㎡일치
건축물대장43.29㎡22.19㎡일치
섹션 4

권리분석

4-1. 말소기준권리 핵심

말소기준일2017-06-02이 날짜 이후 권리는 원칙적으로 낙찰 후 말소 검토
말소기준권리근저당권채권최고액 456,000,000원
인수 예상0원대항력 임차인 없음 기준

4-2. 기준일 이후 권리 처리

기준일 이후 등기4건 · 가압류 · 압류 · 임의경매개시결정낙찰 후 말소 · 낙찰자 인수 없음

4-3. 임차인 · 점유자 분석

항목내용항목내용
점유자 성명가상 임차법인임대차 종류상가
점유의 권원점포임차인전입일 / 사업자등록일2021-07-14
우선변제기준일2021-07-15보증금30,000,000원
월세 (차임)2,500,000원확정일자없음
배당요구없음대항력 여부없음 (사업자등록일이 말소기준일 이후)
환산보증금280,000,000원낙찰자 인수금액없음
명도 난이도쉬움 (대항력 없음)예상 명도비용2,400,000원

4-4. 특수 권리 검토

항목판단처리
법정지상권비해당집합건물 상가 기준
분묘기지권비해당상가건물이므로 해당 없음
지상권없음등기 기재 기준
대항력 임차인없음낙찰자 인수 없음

4-5. 예상 배당 순서

순번종류채권자권리금액배당금액미배당금액낙찰자 인수
-매각대금--179,732,000원--
-경매비용--3,769,234원-최저가 기준 표시
1근저당가상 은행456,000,000원175,962,766원280,037,234원없음
2가압류가상 채권자 A36,507,830원0원36,507,830원없음
3압류가상 처분청-0원-없음
4가압류가상 관리회사9,862,280원0원9,862,280원없음

4-6. 종합 위험등급

체크 항목결과판단
인수 권리금액0원안전
대항력 임차인없음안전
법정지상권비해당안전
명도 난이도쉬움용이
종합 위험등급A등급권리 안전, 명도 용이
섹션 5

건축물대장 · 등기부등본

5-1. 건물 등기부 요약

항목내용항목내용
등기 종류집합열람일자2025-07-20
예상 채권총액805,671,645원매각효력해당사항없음
지상권 개요해당사항없음명세서 비고근린생활시설 용도

5-2. 건축물대장 분석

항목내용항목내용
소재지경기 북부 가상시 옥정동 1052-1착공일자2016-03-23
사용승인일2017-03-27건물 연식8년차
구조철근콘크리트구조주용도제2종근린생활시설
지상/지하층수5/2층건폐율59.82%
용적률249.9%위반건축물 여부해당없음

5-3. 감정평가서 목록

구분소재지면적/구조감정가격보존등기일
대지권1층 109호1,249.6㎡ 중 22.19㎡104,800,000원2017-04-06
건물1층 109호5층 중 1층, 근린생활시설419,200,000원2017-03-27
섹션 6

건물 상태 평가

6-1. 감정평가 요항표

본건은 가상시 옥정동 소재 중심도로변에 위치하는 근린상가이며, 주변지역은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 택지지구입니다. 차량 접근과 대중교통 여건은 보통 이상으로 기재되어 있습니다.

6-2. 문서 기준 건물 정보

평가항목현황상태
사용승인일2017-03-27확정
건물 연식2017년 준공, 약 8년차확정
구조철근콘크리트구조확정
접면 도로북서측 대로 및 인접 중로 접함확정
위반건축물해당없음확정

6-3. 층수별 투자 판단 (근린상가 가이드 기준)

층수투자 판단이 물건 해당
1층최우선 투자. 코너 및 주출입구 인접이면 최상.해당
3~4층신중 검토. 병원/학원 등 목적성 업종 한정.비해당
지하/5층 이상회피 권장. 경매 투자 대상에서 제외 검토.비해당
섹션 8

지도 위치

8-0. 위치 지도

물건 위치 지도경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호
37.818850, 127.094650
300m500m1km
지도 준비 중대상 물건과 상권 분석 반경 300m·500m·1km를 함께 표시합니다.

8-1. 위치 정보

항목내용항목내용
도로명주소경기 북부 가상시 옥정상권로 152지번주소경기 북부 가상시 옥정동 1052-1
좌표 (위도/경도)37.81xxx, 127.09xxx관할 주민센터가상4동주민센터
법원 위치서울권 가상법원입찰 시간오전입찰 10:30~11:50 / 개찰 12:00

8-2. 항아리상권 판단 요소

판단 요소확인 내용판정
표기 규칙공급 적음 + 배후수요 밀집 + 상권 경계 명확 + 공실 낮음이 함께 확인될 때만 항아리상권으로 표기고정 규칙
섹션 12

개발계획 · 뉴스

항목내용상태
토지이용계획근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역확정
섹션 13

시세분석

13-1. 자동 시세 맵핑

자동 시세 맵핑주소·위경도·출처가 확인된 비교 매물만 지도 위에 표시합니다.
시세분석 표본 충족
반경별 표본500m 6 · 1km 12임대호가를 포함한 최소 표본 충족
유형 구성임대 8 · 매매 2 · 실거래 2호가와 신고가격을 분리 검산
관련성1층 12건층·면적·거리 기준을 결과표에 함께 표시
출처 교차확인2개 출처군카드별 원문 링크 제공
지도 준비 중경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호
기준 물건경기 북부 가상시 옥정상권로 152, 1층 109호

43.29㎡ (13.10평)

대상 층
5층 중 1층
현재 업종
근린생활시설로 이용 중
최저가
179,732,000원평당 1,372만원
감정가
524,000,000원평당 4,000만원
1. 임대96m

옥정 중심상가 A동 1층

월세 보증금 2,000만원 / 월 220만원평당 월 17.2만원

42.31㎡ (12.80평) · 1층

1층 · 면적 -2.3% · 대상 반경 96m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-17원문 확인
2. 임대188m

옥정 로데오 B동 코너상가

월세 보증금 3,000만원 / 월 245만원평당 월 17.8만원

45.62㎡ (13.80평) · 1층

1층 · 면적 +5.3% · 대상 반경 188m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-17원문 확인
3. 임대274m

옥정대로 C동 전면상가

월세 보증금 2,000만원 / 월 205만원평당 월 17.1만원

39.67㎡ (12.00평) · 1층

1층 · 면적 -8.4% · 대상 반경 274m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-16원문 확인
4. 임대412m

옥정 중앙광장 D동 상가

월세 보증금 3,000만원 / 월 260만원평당 월 16.9만원

50.91㎡ (15.40평) · 1층

1층 · 면적 +17.6% · 대상 반경 412m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-16원문 확인
5. 임대536m

옥정 생활상권 E동 1층

월세 보증금 2,000만원 / 월 290만원평당 월 17.9만원

53.55㎡ (16.20평) · 1층

1층 · 면적 +23.7% · 대상 반경 536m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-15원문 확인
6. 매매328m

옥정 상업지 F동 매매호가

4억 2,000만원평당 3,088만원

44.96㎡ (13.60평) · 1층

1층 · 면적 +3.9% · 임대조건 교차확인공개 샘플 비교자료 · 2026-07-17원문 확인
7. 매매648m

옥정 코너형 G동 매매호가

5억 1,000만원평당 2,965만원

56.86㎡ (17.20평) · 1층

1층 코너 · 면적 +31.4% · 수익률 교차확인공개 샘플 비교자료 · 2026-07-15원문 확인
8. 임대458m

옥정 광장 H동 1층 임대

월세 보증금 2,500만원 / 월 235만원평당 월 16.1만원

48.26㎡ (14.60평) · 1층

1층 · 유사면적 · 대상 반경 458m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-17원문 확인
9. 임대772m

옥정 생활상권 I동 임대

월세 보증금 2,000만원 / 월 210만원평당 월 16.8만원

41.32㎡ (12.50평) · 1층

1층 · 유사면적 · 대상 반경 772m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-16원문 확인
10. 임대934m

옥정 외곽상권 J동 임대

월세 보증금 3,000만원 / 월 255만원평당 월 15.9만원

52.89㎡ (16.00평) · 1층

1층 · 유사면적 · 대상 반경 934m공개 샘플 비교자료 · 2026-07-15원문 확인
11. 실거래721m

옥정동 상업용 실거래 표본 1

3억 8,600만원평당 2,703만원

47.20㎡ (14.28평) · 1층

상업용 실거래 · 면적 +9.0% · 신고가 검산국토부 실거래 공개 샘플 · 2026-07-14원문 확인
12. 실거래884m

옥정동 상업용 실거래 표본 2

4억 4,800만원평당 2,859만원

51.80㎡ (15.67평) · 1층

상업용 실거래 · 유사면적 · 신고가 검산국토부 실거래 공개 샘플 · 2026-07-14원문 확인
대상 물건5층 중 1층 / 43.29㎡ (13.10평)좌표 확보 · 지도 핀 표시
가격 기준최저가 179,732,000원 (평당 1,372만원) / 감정가 524,000,000원 (평당 4,000만원)경매 상세자료 · 표·검산 반영
임대차보증금 30,000,000원 / 월세 2,500,000원문서 확인값 · 수익률 검산 반영
시세분석 표본500m 6건 / 1km 12건최소 표본 충족 · 단일 표본은 시세로 확정하지 않음
반영 규칙300m·500m·1km 반경별 비교 · 1층 우선 · 면적 유사도 검산고정 정책 · 임의 값 표시 금지

13-2. 상가 시세·업종 분포

PRICE DISTRIBUTION

상가 시세 분포표

300m·500m·1km마다 시세표본과 평당가를 따로 계산하고, 1km 안의 검증 호가와 법정동 상업용 실거래를 구분해 비교합니다. 현재 화면의 가격은 결과지 구성 예시입니다.

반경별 자동 분석
분석 반경300m · 500m · 1km물건지 좌표 기준 자동 분석
반영 호가10건임대·매매 검증 자료
공식 실거래4건법정동코드 조회 자료
1km 등록 상가업소1,048개2026년 1분기 공개 API 샘플 기준
300m시세표본 3건임대 3 · 매매 0 · 실거래 0상가업소 166개는 상권밀도 참고표본 충족
500m시세표본 6건임대 5 · 매매 1 · 실거래 0상가업소 438개는 상권밀도 참고표본 충족
1km시세표본 12건임대 8 · 매매 2 · 실거래 2상가업소 1,048개는 상권밀도 참고표본 충족
누적 반경시세표본 구성임대 평당 중앙값매매·실거래 평당 중앙값층 확인판단
300m물건지 좌표 기준3건 임대 3 · 매매 0 · 실거래 0월 17만/평동일 유형 2건 미만3/3건분석 가능
500m물건지 좌표 기준6건 임대 5 · 매매 1 · 실거래 0월 17만/평동일 유형 2건 미만6/6건분석 가능
1km물건지 좌표 기준12건 임대 8 · 매매 2 · 실거래 2월 17만/평3,027만/평 · 2,781만/평12/12건분석 가능
임대시장 깊이1km 임대호가 8건보증금·월세·평당가 비교 가능
공실위험 문구직접 신호 없음공개매물 문구 기준이며 현장 공실조사는 별도 필요
거래수요 근거1km 위치확인 2건법정동 최근 12개월 신고거래 4건과 교차검산
시장분석 완료조건10건 이상 충족500m 6건·1km 10건·임대 4건·활성호가 6건 모두 필요
구분표본가격 분포중앙값평당 가격(중앙값)판단
임대 호가검증 공개매물8건보증금 2,000만 ~ 3,000만 · 월 205만 ~ 290만보증금 2,250만 / 월 240만월 17만/평분석 가능
매매 호가검증 공개매물2건4억 2,000만 ~ 5억 1,000만4억 6,500만3,027만/평분석 가능
상업용 실거래국토부 실거래4건3억 5,900만 ~ 4억 4,800만4억 50만2,727만/평분석 가능
BUSINESS MIX

반경 내 상가 업종 분포

1km 표본 720개 · 전체 1,048개
1음식238개33.1%
2소매166개23.1%
3생활서비스112개15.6%
4보건의료74개10.3%
5교육68개9.4%
6부동산62개8.6%

반경은 누적 기준입니다. 동일 가격유형이 1건뿐이면 개별 매물은 표시하되 중앙값·평당 시세는 산출하지 않습니다. 호가는 매물 등록가격이고 실거래는 신고가격입니다. 업종 비중은 API 응답 표본 기준이며 전체 업소의 정확한 구성비로 단정하지 않습니다. 1km 표본 중 층 정보 확인 511개.

13-3. 시세 산출 근거

산출 항목자동 산출값판단
반영 사례지도 12건 · 임대 8 · 매매 2 · 실거래 2500m 6건·1km 12건, 주소·좌표·면적·층·출처·확인일 완비 자료만 반영
기준 임대평단약 17.0만원/평1층 임대호가 8건 중앙값 기준
대상면적 환산 월세약 2,210,000원13.1평 × 16.9만원, 보증금 별도
실거래 중앙값약 4억 50만원국토부 공개 샘플 4건 기준, 위치 확인 2건은 반경 분석에 사용
수익환원 적정가약 3.35억 ~ 3.92억안정화 NOI·공실 8%·환원이율 6.8%~7.8% 검산
입찰 검토구간2.35억 ~ 2.95억취득비·명도·공실·대출조건 반영 전 공개 샘플

13-4. 임대 시세

항목금액상태
기존 임차 보증금30,000,000원대항력 없음 - 수입 제외
월세2,500,000원문서상 차임
보증금 전환수익1,500,000원/년30,000,000원 × 5.0%
환산 월임대료2,625,000원월세 + 보증금 전환수익 월환산
섹션 14

인근 낙찰사례

입찰일사건번호물건 요약감정가낙찰가낙찰가율
2026-03-182024-3490 (1)가상시 평화로 2층 201호517,000,000원245,000,000원47%
2026-03-182024-3490 (4)가상시 평화로 3층 303호535,000,000원220,000,000원41%
2026-03-182025-2852 (1)가상시 덕계동 센트럴타워 2층587,000,000원281,500,000원48%
2026-03-042024-82592 (11)가상시 옥정동 골드타워 1층480,000,000원116,000,011원24%
2026-02-242025-696 (1)가상시 옥정동 듀클래스 1층657,000,000원78,000,000원12%

14-1. 인근 진행 물건 현황

구분사건번호위치용도매각기일감정가최저가진행
서울권22025-3848 (1)가상시 덕계동근린상가2026-04-07367,000,000원367,000,000원진행
서울권22025-71539 (1)가상시 광사동근린상가2026-04-07359,000,000원123,137,000원진행
서울권72024-6987 (1)가상시 옥정상권로근린상가2026-04-08524,000,000원179,732,000원진행
섹션 17

종합판단

17-1. SWOT 분석

구분긍정 요인부정 요인
외부O: 근린상업지역과 생활밀착 업종 가능성T: 유사 물건 공급과잉, 상가 시세 하락, 대출 조건 변동

17-2. 피해야 할 물건 체크

경고 항목해당 여부판단
지하층/5층 이상아니오 (1층)해당 없음
테마상가아니오 (근린생활시설)해당 없음

17-3. 100점 체크리스트

#평가항목점수 (/10)근거
1권리 안전성8인수 권리금액 0원 기준
4수익률7NOI 기준 수익환원법 + 관행식 매매수익률 병행 산정
8건물 상태/층수71층 상가, 2017년 준공
9명도 용이성7대항력 없음 기준

17-4. 최종 투자 의견

항목내용항목내용
최적 입찰가 범위시세·낙찰사례 검토 후 산출추천 활용 업종1층 근린상가: 음식점, 카페, 편의점, 미용실 등 검토
핵심 근거1층 상가, 월세 기반 NOI 산정 가능, 권리 인수 위험 낮음보류 사항비교매물 출처, 시세분석, 개발계획, 대출조건